刘经理 2022-08-05 10:37 536
在不良资产业务中，房抵贷凭借“有抵押”的资产属性，更契合金融机构的风控逻辑，但看似稳健的房抵贷业务，实则也隐藏诸多风险。如果借款人出现无法还款则触发违约条款以处置抵押物，在当前“房住不炒”的基调下，一线城市的商品房增值空间变得有限，整个市场下行叠加限购限售政策，导致流动性不足，处置周期被迫延长至两年甚至三年。
房产抵押贷款业务的风控核心即是借款人信用以及抵押房产的变现价值，房抵贷业务一般的贷款对象以个人或中小企业为主，经济下行将导致市场抗风险能力弱化。同时，业务过程中的操作风险、流动性风险也是业务中值得关注的痛点。在房屋处置的实际操作过程中，也有五类处置障碍不容忽视1、住房，居住者为老弱小；2、买卖不破租赁；3、查封与抵押竞合；4、更高债权额限制；5、资产拍卖流拍。在当前资产荒、收益率下行的大背景下，尽管房抵贷业务在处置层面仍有风险，但只要在债权收购前做好充分尽职调查，以及后期处置上的变通，还是有很乐观的投资价值。面对市场广阔发展机会，只有资金端、资产端、处置端三方合理分工合作，方能掘金房抵贷业务。
尽调和处置是息息相关的，尽调时需要就以处置退出为目标，通过全面的尽职调查，把控全局风险。例如抵押物是住宅、抵押前租赁、非顺位抵押、轮后查封、涉刑事案件、房产有权属纠纷等情况，则考虑处置的难度加大，这些信息都将为投资决策提供重要参考。
在做债权估值时，充分考虑债权的处置周期、合理受偿的利率、处置障碍减值成本、抵押物市场价值、快速变现价值、房价走势、债务人和解意愿、居住情况、通过大数据获取债务人其他债务信息及名下其他资产等，对债务人进行综合评估。
在处置中常见的几种手段：常规的催收、司法拍卖、执行和解、和解卖房、以资抵债等等。需要处置方拥有专业的处置能力及地方司法机构的资源；同时，对于贷款企业的短期流动性风险，还可以充分利用合作方资源，通过“续贷”、“转贷”、“债权转让”、“债务重组”等组合方式进行退出。
总结：在房抵贷业务不良资产业务中做到投前充分尽调，投后多方面变通处置方案，达到高效处置效率，获取更大的收益。
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