住房抵押贷款中值得注意的问题

现在这个社会的每个人都知道如何使用杠杆，所以国家整体贷款利率越来越高，各种贷款也越来越多。今天，我将告诉你在住房抵押贷款中应该注意哪些问题。住房抵押贷款是指贷款人自己或第一

现在这个社会的每个人都知道如何使用杠杆，所以国家整体贷款利率越来越高，各种贷款也越来越多。今天，我将告诉你在住房抵押贷款中应该注意哪些问题。住房抵押贷款是指贷款人或第三方作为抵押物所拥有的财产。并以稳定的收入分期偿还银行本息。在还清本金和利息之前，产权证被用作银行的抵押品。如果买受人未能按期限偿还本息，银行可以出售该房屋以抵消欠款。

首先，在住房抵押贷款中，存在着住房抵押和土地使用权抵押的效力问题

金融日历信息快递贵金属模拟交易贵金属专家直播室集锦昊原油贵金属市场软件根据相关法律法规:房地产转让抵押时，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让抵押；依法取得的房屋所有权，连同房屋占用范围内的土地使用权，可以抵押；房地产抵押凭土地使用权证和房屋所有权证办理。

因此，从法律的角度来看，在买卖现有房屋的过程中，银行应该要求业主提供房地产许可证和土地证书。但是，现实中很多房屋还没有取得土地使用证，只是用房地产许可证(即房地产证件)抵押，这在实践中可能会有一定的风险。

关于房地产抵押文件，最高人民法院《关于房屋抵押登记合同是否仅凭房屋所有权证书有效的批复》规定:“当事人之间订立的房屋抵押担保合同仅在进行抵押登记时提供房屋所有权证书，未提供相应的土地使用权证书，不影响抵押担保合同的效力。”

但是，为了规避法律风险，银行应区别不同情况处理房地产抵押文件:

1.被抵押财产因纠纷或手续不全无法申请土地使用证的，按照《担保法》第37条的规定不得抵押，该条规定，所有权和使用权不明确的财产或有争议的财产不得抵押；

2.拟抵押的财产可以申请土地使用证，但尚未申请或正在办理。根据最高人民法院的上述答复，可以接受抵押，但应要求抵押人书面承诺，待共有土地使用权证书办理完毕后，将抵押财产抵押；

3.待抵押财产属于整幢房屋的部分抵押，整幢房屋有一份土地使用证，贷款银行应要求抵押第二份土地使用证。

二、在住房抵押贷款中，分别存在住房抵押和土地使用权抵押的问题

所谓房地产单独抵押，是指抵押人将房屋占用范围内的房屋和土地使用权分别抵押给不同的债权人，或者在土地使用权抵押给一个债权人后，将新增的房屋或土地上的在建工程抵押给另一个债权人。

在银行贷款实践中，房地产单独抵押一般有两种情况:一是银行抵押房地产时，只办理房屋或土地使用权的抵押登记手续；二是抵押人仅将房屋或土地使用权抵押给原债权人后，银行接受了“剩余”房屋或土地使用权的抵押，未办理抵押登记。虽然房地产单独抵押有现实需要和客观条件，但根据《城市房屋所有权管理暂行办法》第三条、《城市房屋所有权登记管理办法》第六条、《担保法》第三十六条、《城市房地产管理法》第三十一条、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条等规定。“房地产权利一致”与房地产同时抵押。可能是懒得办理或配合银行办理其他权证，导致贷款银行对抵押房屋的抵押权无法实现，危及银行贷款安全。

三、住房抵押贷款，存在经济适用住房抵押贷款的风险

在未来的经济适用房贷款中，一些开发商为了逃避政府管理而抬高房价，而作为抵押物的经济适用房却不支付土地出让金，这将给银行的按揭带来风险。

此外，在中国的一些地区，实行了房地产和土地分开管理制度。办理房地产抵押登记时，需分别向房地产管理部门和土地管理部门办理抵押登记手续。因此，在上述地区，并不是所有的房屋所有者都能及时获得相应的国有土地使用权证书。

为了解决这一矛盾，虽然最高人民法院以《司法解释》的形式批准了房屋抵押登记的合同效力仅与房屋所有权证一致，但这一司法解释的法律层面过低，不利于保护当事人的权益。

延伸阅读:住房抵押贷款流程

1.买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和余款的金额；

2.买方和配偶应向银行申请贷款，卖方和配偶应到场确认；

3.银行调查并批准贷款申请；

4.买方与银行签订贷款和担保合同；

5.出卖人将该房屋的产权转让给买受人，出卖人从买受人处获得首付款；

6.购买人与银行办理房地产抵押登记(或其他自然人、法人为购买人提供阶段性担保)；

7.银行向卖方账户发放贷款；

8.买受人和出卖人办理房产结算，出卖人从买受人处获得最终付款；

9.买方将收到房屋并按月偿还(在定期担保的情况下，买方和银行将办理房地产抵押登记)。