刘经理 2023-10-02 11:58 432
我能买贷款还没还清的二手房吗?原则上,贷款没有还清的房子是不能交易的。因为在贷款还清之前,房子通常抵押给银行,卖方必须获得100%的产权才能出售房子。

你可能会有疑问,中介如何在市场上买卖二手房,为什么他们可以出售没有得到回报的房子?
尚未还清贷款的房屋仍被抵押,不能在市场上交易。然而,在现实中,它们可以通过一些方法来实现。
方法1:再抵押
所谓“次级抵押”,是指将个人住房出售或转让给第三方,申请个人住房贷款,以变更贷款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但是,据了解,目前能够再融资的银行很少,而且北京等一些城市早已停止再融资,所以这种方式很少被使用。
方法二:用买受人首付款还清剩余贷款
这是目前二手房交易中使用最广泛的模式,适用于原房主贷款金额低或大部分贷款已经还清,剩余欠款少的情况。通常情况下,买方会认可首付款房产总成交额的30%至40%,卖方可以用买方的首付款来偿还剩余的贷款,然后取消该房产的抵押登记以备下次交易。
方法3:用银行贷款来偿还剩余的贷款
如果以上两种方式都行不通,卖方可以考虑以其名义向银行申请抵押贷款(如其他房地产),以结清抵押贷款。等买方付清全部房款后,再付清银行按揭。
不还清贷款你就买不了房子。然而,如果你清楚地知道房子的情况,你会急于签订合同支付首付款。一旦卖方违约或房屋不能正常办理抵押,后悔也来不及了!
因此,在购买尚未还清贷款的房屋之前,最好做好以下准备:
1、在合同中明确违约责任
合同是双方交易最有力的证明,所以在签订购房合同时,最好明确房屋的产权、解除期限、违约责任等。而且一旦出现问题,更容易获得证据和捍卫权利。
除了购买合同,还有另一种方式具有同样的法律效力。
2.预告登记
预告登记是指当事人就房屋或其他不动产的物权买卖签订协议,并根据协议向登记机关申请预告登记,以保证未来物权的实现。
《物权法》第20条规定:“通知登记后,未经通知登记持有人同意,处分房地产的,不发生物权效力。”意思是预告登记后,未经买受人同意,出卖人不得随意处分该房屋,包括将该房屋出售给他人、抵押等。即使抵押合同是与第三方签订的,该合同也是无效的。
该房屋预登记后,出卖人可以继续居住或出租获得收入,直至产权转让正式完成,同时保护出卖人和买受人的权益。
但是,该法还规定:“提前通知登记后债权消灭或者自登记之日起三个月内未申请房地产登记的,提前通知登记无效”,即提前通知登记有期限,房地产登记在三个月内完成,否则登记无效。如果时间确实太晚,你可以反复申请预告登记,因为目前没有规定预告登记的次数。
一般来说,在购买尚未还清贷款的房屋时,如果涉及先还贷,就要充分利用中介和银行的中介作用,不要随便将钱转到个人账户,使用第三方机构相对安全。
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