刘经理 2023-09-15 13:32 441
记者昨天了解到,一些商业银行已经规定,不得向豪华住宅项目新增贷款,也不得向即将到期的豪华住宅项目发放贷款,这在短期内可以在一定程度上间接“降温”房地产市场平均交易价格的上涨趋势。业内人士分析,尽管信托融资

记者昨天了解到,一些商业银行已经规定,不得向豪华住宅项目新增贷款,也不得向即将到期的豪华住宅项目发放贷款,这在短期内可以在一定程度上间接“降温”房地产市场平均交易价格的上涨趋势。
业内人士分析,尽管信托融资的实际成本明显高于银行信贷,但随着一些开发项目(如豪宅)贷款的收紧,房地产项目可能会再次依靠信托基金来解决“燃眉之急”。
豪宅经常是“不良贷款”
“最近,资金链相当紧张,主要是因为许多合作银行都表现出‘破贷’的态度。”上海一家知名开发商的一位高管昨日告诉记者,该公司目前正在开发位于徐家汇(002561)蒋敬段的一处豪华房地产,需要12亿元的融资规模。尽管它以前曾与许多商业银行签署过信贷协议,但在最近的贷款审批过程中,它遭遇了“闭门造车”。
记者从银行业了解到,许多商业银行在3月底收到总行内部通知,要求对房地产开发项目进行分类,其中普通住宅项目在满足严格条件的基础上仍可给予贷款支持,豪华房地产项目不在信贷支持范围内。
“房地产开发贷款政策的调整主要是为了应对新一轮的楼市调控。”上海一家股份制银行的企业银行部副总经理告诉记者,目前,该行对高档住宅项目“断供”的具体措施是:高档住宅项目不新增贷款,高档住宅项目贷款不展期。
间接“冷却”平均交易价格
据记者了解,国家发展和改革委员会副主任朱之鑫3月下旬表示,许多人认为房地产是支柱产业。然而,在检查文件后,没有这样的句子,但只有建筑业被提议作为支柱产业。这种说法间接促使许多商业银行重新定位和调整其房地产信贷政策。
“目前,政府的态度是确保刚性需求,而豪华房地产基本上面向投资需求。”另一家中资银行上海分行的高管告诉记者,在这种情况下,商业银行向豪华房地产项目放贷,显然不符合新一轮房地产市场监管的精神。尽管有两家开发商表示可以接受更高的贷款利率,但该行最近根据总行的要求,对相关豪华住宅项目“停止贷款”。
根据上述银行高管的说法,该行目前鉴别豪华房产的标准是评估每平方米5万元以上的平均价格。事实上,豪华住宅项目的风险因素并没有明显高于普通住宅项目,但豪华住宅项目是房地产市场投资环境变化的风向标,而北京、深圳等一线城市的每次开盘往往会大幅提高当地的平均交易价格。因此,银行对豪华房地产项目的“断供”可以在短期内一定程度上间接“降温”房地产市场平均交易价格的上涨趋势。
信托融资的实际成本翻了一番
随着商业银行频繁“切断”豪宅贷款,许多开发商不得不将融资渠道转向信托。例如,上述上海当地开发商高管告诉记者,该公司本周不得不发行一种房地产信托产品。为了尽快筹集急需的资金,通过信托公司、银行和第三方金融机构发行了该债券。
记者了解到,虽然该开发商发行的房地产信托产品的预期回报率分为两个等级:100万元的投资金额对应9.5%的预期年化回报率,而300万元的投资金额对应10.5%的预期年化回报率。但是,考虑到开发商在发行房地产信托产品的过程中需要支付财务管理费、渠道佣金等各种费用,信托融资的实际成本为年化利率的18%-20%,相当于银行贷款利率的两倍。
虽然信托融资的实际成本明显高于银行信贷,但今年房地产信托产品的发行明显回升。据福利信托工作室统计,今年前两个月共成立了119家房地产信托公司,募集资金347.24亿元,占31.19%,较去年全年21.83%的比例大幅上升。银行业业内人士分析,随着对豪华住宅等一些开发项目的贷款收紧,房地产项目可能会再次依靠信托基金来解决“燃眉之急”。
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