聚焦北京共有产权房：可用公积金贷款 再购房需腾退

编者按:《办法》还明确规定，各区人民政府要在遵循基本申请条件的前提下，考虑重点人才的住房需求，满足本区外来务工家庭住房需求的住房数量不低于30%。北京的公租房一经推出，就引起了社会各界的广泛关注

编者按:《办法》还明确规定，各区人民政府要在遵循基本申请条件的前提下，考虑重点人才的住房需求，满足本区外来务工家庭住房需求的住房数量不低于30%。

北京的公租房一经推出，就引起了社会各界的广泛关注。为此，北京市住房和城乡建设委员会最近就选址、申请、价格和重新上市等公众关心的问题发布了一系列解释:购买共有产权住房仍可使用低利率公积金贷款；要想再次购买商品房，购买者需要将共有产权的房屋腾空到比较困难的“夹心层”等等。

公共租赁房和自住房有什么区别？

一些网民对此感到困惑:“共有产权房和公租房、限价房和自住房有什么区别？”

为此，记者对Zhongxin.com住房建设委员会的官方解释进行了梳理。从经济适用住房的性质来看，它可以分为租赁住房和产权住房。众所周知，公共租赁住房属于租赁住房，其担保功能体现在租赁，而不是买卖。

同样，如果经济适用房具有交易产权，它可以买卖产权(部分或全部)，即它属于政策性产权房或经济适用房，包括经济适用房、限价商品房、自住商品房和共有产权房。但是，共有产权房与其他产权政策房的区别在于，它们不能转化为完整的商品房，而其他产权政策房在满足一定条件后可以转化为完整的商品房。

例如，共有房产的购买者取得房产证满5年，所购房屋的产权份额可以按市场价格转让，非控股部分不能转让；如果自住商品房已购买5年，所有产权均可转让。

“共有房产不能转让给商品房，这挤压了投资需求。这也意味着换房子时升值空间有限。”中原地产首席分析师张大伟告诉Zhongxin.com。

我可以使用公积金贷款吗？

对于个人购房者来说，共享产权意味着更低的成本和更少的首付。以前，那些只需要购买住房，公积金贷款和商业贷款不足的人终于有了新的选择。北京市住房和城乡建设委员会的官方微信号“住在北京”明确回应:你可以用公积金贷款购买共有产权的房子。

记者了解到，目前北京大多数银行购买第一套房的商业贷款利率比基准利率(4.9%)高出10%，第二套房高出20%，分别为5.39%和5.88%。例如，购买首套住房贷款100万元，贷款期限为25年，公积金贷款利率为3.25%，月平均还款额为4900元；如果使用商业贷款，利率将为5.39%，每月还款额将增加到6100元，每月付款将增加1200元。

"这对于普通家庭来说不是一个小数目."在张大伟看来，那些可以用公积金在北京买房的人，基本上都是有底子的购房者。毕竟，公积金贷款的上限是120万元，400万元的房子首付至少是300万元。此外，公积金贷款仍然实行“还贷不还”的政策。

买了商品房后，共有房产应该腾空吗？

“据说，如果住在共有房产的房子里后有了商品房，就需要退休。这是真的吗？”微信网友“星城”评论道。对此，《生活在北京》给出了肯定的回答。

事实上，这一规定是由共有产权房屋的房屋性质决定的。在北京现行的多维住房保障体系中，对于中低收入群体，通过租赁、小户型和低租金满足公民的基本住房需求；对于夹心阶层，通过产权、中型单位和适当的销售价格满足公民自住住房的需求；对于高收入群体，不同层次公民的住房需求可以通过产权或租赁和市场价格来满足。

北京市住房和城乡建设委员会表示，共有产权住房主要面向“夹心阶层”住房困难群体，作为一种重要的中端支持方式，住房制度更加公平合理。

因此，如果申请人在购买了共有房产后购买了商品房，则不属于共有房产主体服务的“夹心层”。因此，产权再分配也是合理的，其主要目的是向住房困难群体提供腾空的房屋。

此外，对于共有房产的再挂牌管理，北京市住房和城乡建设委员会坚持“封闭管理、循环利用”的原则，明确了共有房产的“共有财产”性质在再挂牌后不能改变。新购房者的产权仍然是“共有产权房”，住房产权份额的比例保持不变。

它是在哪里建造的？社区环境怎么样？

根据北京市住房和城乡建设委员会近日发布的解读，共有产权房将突破人们心目中传统经济适用房的固有观念，便捷的交通、智能人脸识别和全覆盖无线网络将成为亮点。

这位官员表示，公租房将优先安排在配套设施相对完善的地区，如交通便利、公共服务设施和市政基础设施；全面实施预制施工、全装修和成品交付，实施绿色建筑二星级及以上标准；实现蜂窝无线网络(WIFI)的全覆盖；同时，安装人脸识别系统，试点建设智能小型公共仓库；图书馆和健身中心被用作标准配置。

目前，北京唯一一个公开摇号的共有产权住房项目是保利金都置业首次公开发售的427套商品房。该项目位于朝阳区朝阳北路黄区地铁站甲出口西侧，紧邻地铁6号线，交通较为便利，距朝阳区青年路商业区仅10分钟车程。

如何定价？产权比例是多少？

不同于其他基于产权的经济适用房，产权是共享的。顾名思义，产权应该合理划分。至于个人买家可以购买多少份产权，他们不能独立选择。

根据规定，购买者的产权份额将参照该项目平均销售价格与同等区位和质量的普通商品房价格的比例确定；政府产权份额原则上由项目所在地的区级机构持有，也可以由市级机构持有。

在销售价格方面，根据项目开发建设成本和适当的利润，并考虑家庭购房的承受能力等因素，共有产权住房项目的平均销售价格应低于同等区位和质量的普通商品房价格；第二，与商品房类似，每套共有产权房的价格结合楼层、朝向、位置等因素会有小幅波动，浮动幅度为5%。

谁能买它？如何申请？

在回答谁可以申请的问题时，《北京市共有房产房屋管理暂行办法》给出了明确的门槛设置:“购房家庭必须是符合本市购房限制条件且没有以家庭成员名义购房的家庭，其中单身家庭购房。申请人必须年满30岁。”

当然，《办法》也明确了各区人民政府要在遵循基本申请条件的前提下，考虑重点人才的住房需求，满足本区非本地就业家庭住房需求的住房数量不低于30%。

“我如何申请？”这是最容易被问到的问题之一。有网友甚至说:“我开始关注的是共有房产，但当我再次看到这个消息时，第一波抽奖活动已经结束了。”我不知道在哪里可以及时看到项目新闻。”

对此，北京市住房和城乡建设委员会给出了详细的操作方法。自实行网上购买共有产权房以来，符合条件的家庭可在网上购买共有产权房期间登录区住房和城乡建设委员会(房管局)的官方网站申请购房，网上填写《购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、婚姻和住房情况，并根据规定的条件和项目公告准备相关证明材料。

记者发现，如果你想及时获得共有房产的申请和抽奖信息，可以关注“住在北京”的微信公众账号，并显示重要信息；申请人如需查询资格审核结果、申请代码和抽奖结果，可登录北京市住房和城乡建设委员会官方网站“共有产权房(自住商品房)”栏目。公积金贷款