农村住房抵押贷款可以实现吗？

在农民手中，除了土地承包经营权，自住的农舍是有价值的。因此，当农民需要贷款时，他们能把它们作为抵押品吗？许多地方已经在这方面进行了尝试，并试图以地方文件的形式来领导这项政策，特别是在

在农民手中，除了土地承包经营权，自住的农舍是有价值的。因此，当农民需要贷款时，他们能把它们作为抵押品吗？特别是2008年党的十七届三中全会发表《中共中央关于推进农村改革和发展若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)后，许多地方在这方面进行了尝试，并试图以地方文件的形式来指导政策。2008年5月19日，山东省政府发布《关于进一步做好促进就业工作的通知》，明确提出“农村金融服务机构要扩大农民小额贷款和联合担保贷款的覆盖面，放宽贷款条件，降低贷款抵押(质押)标准，降低企业家的产权和土地使用权等。”都可以用作抵押品。”2008年4月9日，安徽省建设厅表示，安徽省将建立并实施农民住房产权登记制度，农民将在获得建设部颁发的房屋所有权证后，获得以农村住房为抵押的银行贷款。最近。根据农民住房的特点和银行按揭贷款的条件，浙江省计划在城乡结合部的农村地区试点农村住房按揭贷款。

所谓农村住房抵押贷款，是指农村住房所有者需要通过农村住房抵押贷款申请生产经营资金的贷款。例如，据重庆当地媒体报道，住在重庆石柱县龙沙镇狮岭村的马(音)从一家农村商业银行借了13.8万元，将大棚草莓种植规模扩大了25亩。2012年春节后，草莓上市销售，每天收入约1万元，实现净收入30万元。据相关报道，四川双流某镇银行以农民房屋产权证作为贷款抵押，向当地三户农民家庭发放了50万元贷款，未提供额外抵押。早在2006年，浙江乐清农村合作银行就开始全面提供农村住房抵押贷款。截至2008年6月，我行共为5278名当地农民提供集体土地上自建住房抵押贷款，余额超过13.15亿元，贷款不良率为0.96%，比我行整体贷款不良率低0.12%。许多地方试行了农村住房抵押贷款，为缓解贷款担保困难提供了制度平台，具有积极的借鉴作用。2001年，浙江省湖州市政府开始探索农村住房抵押贷款。2007年，嘉兴、温州等地也相继试行了农民住房抵押贷款。

事实上，根据现行法律，农村房屋抵押从来没有被禁止过。农民的房子建在自家的土地上，这实际上属于农民自己的财产。一直没有法律禁止农民的房屋被抵押或出售，公民有权拥有、使用、受益和处置它们。20世纪90年代后，土地管理部门向农村宅基地发放了《农村集体建设用地证书》，进一步确认了农民的宅基地权利。《担保法》第34条规定:“抵押人的房屋和其他地上定着物可以抵押。”就权利而言，农民手中的房子和城市居民手中的房子没有区别。城里的房子可以抵押和交易。同样，农民的房子可以抵押和交易。然而，当前城乡土地制度设计的差异只是分割了统一的房地产市场。在农村地区，农舍是住宅的附属物。根据“一致前提”原则，如果宅基地不随抵押房屋一并转让，则从根本上否定了房屋的抵押财产。事实上，农村房屋的抵押是一个宅基地能否抵押的问题。《担保法》第三十七条第二款明确规定农村宅基地不得抵押。《物权法》明确禁止农村宅基地使用权抵押。《土地法》规定，农村宅基地属于农民集体所有，这意味着农民只有使用权，没有处置权。这些规定无疑关闭了农村房屋抵押的法律大门。

《决定》颁布后，客观地说，根据这份文件的精神，中央和地方有关部门制定了一系列政策措施，希望通过确认申请许可权来促进农村房屋和宅基地的抵押。例如，安徽省的做法是，银行一旦实行抵押权，就可以出售农村住房来收回贷款。根据受让人对象的不同，可以分为两种情况:如果村里的农民转让了房屋，根据现行的土地管理法，房屋和宅基地的产权也会随之转移；城镇居民接受农村房屋的，房屋所有权变更后，相应的宅基地依法由集体所有变更为国家所有，受让人享有土地使用权。在中央层面，2008年6月，国土资源部负责人在谈到新修订的《土地管理法》时指出，核心改革可能是农村集体土地产权实现形式和制度的改革。今年7月，国土资源部要求各地“力争到2009年底基本完成全国宅基地使用权登记发证工作。”然而，确认申请证书的权利并不意味着允许农村房屋和农田抵押，两者之间有许多区别。前者以产权制度改革为基础，后者以金融制度创新为基础。前者基于权利，而后者基于利益。前者基于政治结构的改善，后者基于社会功能的调整。前者基于稳定，而后者基于发展。

有人认为，为了增加农民的财产性收入，中央政府提出，在中国的大部分农村地区，离开农舍和宅院是不可能的。由于《物权法》规定宅基地是农民的用益物权，是农民的财产，农民可以根据自己的意愿行使权利。但是，现行法律规定不允许抵押，这实际上相当于限制了农民的财产权，从而从根本上限制了农民的发展追求，不可能靠土地致富。从经济学的效率和效益原则来看，像东部沿海地区一样，许多农民拥有价值几十万元甚至几百万元的农村私房。如果如此巨额的私有财产不能发挥其应有的抵押担保作用，无疑将是对整个社会经济生活的巨大财富浪费，这不符合经济效益原则。有人认为，在农村地区有许多闲置的家庭，许多抵押贷款机构拥有两个以上的家庭，一些农民在城市和城镇购买了房屋，他们的家人去城市后不会回家。然而，农村房屋已经闲置了很长一段时间，如果他们可以作为抵押贷款，他们的房子的价值可以得到充分利用。像西部的重庆一样，这里只有300万亩土地，价值数百亿元。一旦权利不能产生利益，它们只会加剧贫困。

至于农村房屋抵押贷款，争议从未停止，探索也永无止境。2012年中央一号文件要求年底前基本完成农村集体所有各类土地确权认证。由此可以看出，从上到下，政策的制定是很明确的，首先是发放证书和确认权利，然后实现权利的转移和增值。但是，现阶段全面实施农村住房抵押贷款，尤其是对银行而言，仍然面临风险。一旦风险存在，银行将没有担保和动力来推动这项业务。根据目前颁布的《物权法》及相关法律，农村宅基地只能在村集体内部转让，不得由城市居民或其他村民购买。也就是说，农民的宅基地和土地不能在市场上交易，因此他们没有资格获得抵押贷款。正是由于与《物权法》、《担保法》和《土地法》的冲突，从银行贷款风险管理的角度来看，即使农村房屋已经确认并发放了房产证，抵押权也难以合法实现。

虽然一些地方法院出台了支持农村住房抵押贷款的规定，例如，为了解决房地产拍卖后的“执行难”和“土地使用权变更难”，温州市法院和国土部门联合出台了《关于协助人民法院办理集体土地使用权变更登记的暂行规定》。该条规定，抵押的“农民房屋”经法院处分(拍卖)后，可以作为执行标的直接登记为农民集体土地使用权变更。这从“终端”上解决了“农村住房抵押贷款”的法律障碍，使其自始至终开放，并真正批准了“农村住房抵押贷款”。然而，它与国家法律相冲突，而国家法律实际上是无效的，不能从根本上得到法律的承认和保护。浙江乐清农村合作银行开始全面开办农民个人住房抵押贷款业务，并于2008年7月停止。2007年至2009年，四川省农业银行为全省农民生产经营发放贷款27.9亿元，惠及12.6万农民，但没有一笔贷款是通过农村住房抵押贷款实现的。

从操作层面来看，根据《民法通则》和《担保法》，农村土地属于集体所有，在征用前不能上市流通。房屋管理部门在办理农村房屋所有权证前，拒绝为农民抵押房屋或承诺不承担责任。这样，抵押贷款银行就面临着无效抵押的风险。另外，目前农民的宅基地和自建房屋不能转让，纠纷是由农村房屋抵押引起的。在同一个村级集体经济组织中，村民受传统观念的影响，由于善良，他们一般不愿意购买抵押财产，因此银行很难处置抵押财产。由于中国实行城乡分割的房地产制度，城市土地归国家所有，可以在市场上交易。在农村，农民的宅基地属于集体所有，只能在村里转让，导致农民的住房长期不可交易，剥夺了农民处置宅基地的权利。相应的房屋权属登记制度也很落后，房屋价值无法科学评估和确定。

不仅现行法律不支持，而且土地承包权、宅基地和房地产是农民最后的生存基础。在农村社会保障制度尚未完全建立的情况下，如果农村房屋或宅基地使用权在实践中被用作抵押物，将会导致农民流离失所，影响社会稳定，动摇中国农村社会的基本秩序。最初，只要农民有地方住，如果他们贫穷，就可以定居下来，如果他们生活在和平之中，就可以创业。试想，如果一个处于社会和经济弱势的人因为无力偿还贷款而被银行通过行使抵押权带走，这不仅是财产的损失，也是尊严的损失和幻灭。不难想象接下来会造成什么样的社会后果。此外，当一个人没有东西吃时，只要允许，就把房子拿出来是完全自然的。绝望的人通常会非理性地思考和行为。从这个意义上说，“农业、农村和农民”是国家的经济和社会基础。当前社会保障条件下的农村宅基地制度设计既有特殊的历史渊源，又有深厚的社会基础，是集体与农民、城市与农村、中央与地方、现实发展与稳定之间的博弈与平衡。这是底线，不能动，也不能动。这是当代中国农村金融的困境，也是当代中国农村金融的焦点。