“两权”住房抵押的历程和相关见解发表

“两权”住房抵押贷款过程及相关意见出台

随着农村土地的确认和农村房地产产权的逐步落实。国务院发布了《关于试行农村土地承包经营权和农民住房产权抵押贷款的指导意见》(以下简称《意见》)，这是加强农村金融支持的重大政策，必将开启农村金融发展的新时代。

金融日历信息快报贵金属模拟交易贵金属专家直播室采集金浩原油贵金属报价软件，不仅是深化农村改革的重要组成部分，而且对农村改革的其他方面也有积极而深远的影响。然而，由于我国农村长期以来采取了不同于城市经济的经营模式，土地和住房这两项重要资产无法自由流动，这在一定程度上制约了农民的手脚，削弱了农村市场主体的活力，制约了农村经济的发展。这一次，国务院发布了《意见》，允许抵押“两权”，这将加快农村综合改革。目前，全面落实《意见》仍需克服以下四个障碍。

法律修订。中国冻结农民资产流动性的历史悠久。虽然国务院发布了《意见》，但在执法方面仍然存在障碍。例如，《担保法》第37 (2)条规定，农村住宅不得抵押；《物权法》第184条明确禁止农村宅基地使用权抵押；《土地管理法》还规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民只有使用权，没有处置权。

虽然《农村土地承包法》允许土地承包经营权抵押转让，但前提是要取得营业执照。农民住房与宅基地相连，似乎没有法律规定禁止农民住房抵押，但二者的不可分割性决定了农民住房抵押缺乏法律依据。由此可见，“两权”抵押存在一些现实的法律羁绊。

从理论上讲，全面深化改革必须触及原有的规章制度，新的改革措施必然与原有的规章制度相冲突。就实施《意见》的法律环境而言，首先要及时修订相关法律规定，使其与政策导向相一致，以消除执行层面的疑虑，增强交易双方的信心，使《意见》在《继续》中得到扎实实施。在实践中，正是这些矛盾和冲突增加了金融机构的担忧，解决办法是密切关注法律规定的修订。

资产评估。当“两权”抵押真正进入操作层面时，第一步就是资产评估。金融机构需要根据贷款人提供的抵押资产评估给予相应的贷款金额。资产评估在城市经济运行中已经规范化。经过这么多年的市场测试和磨合，已经形成了比较成熟的操作规程。

但是，《意见》中提出的“两权”资产评估在评估机构、评估规则、评估依据、评估方法等方面还存在诸多不足。毕竟，农村“两权”和城市经济的资产处于不同的市场环境中，具有不同的市场价值和不同的流动性。因此，城市经济中成熟的资产评估方法不能适用于农村地区。

当然，即使在目前的城市资产评估体系中，我国也没有统一的、有约束力的、保护性的法律法规。在这种情况下，我们应该积极探索和尝试建立适合农村“两权”的资产评估方法和行业规范，一方面解决现实中的迫切问题，另一方面为未来国家资产评估法的最终形成增加新的实践基础。

风险预控。在市场经济活动中，风险总是伴随着市场主体。每个市场主体总是希望将经济活动中的风险最小化，而不考虑收益。金融机构“吝啬”并严格控制农村贷款的主要原因不是收入太低，而是风险太高。

那么，《意见》实施后，“两权”抵押贷款的风险会是最低的吗？我认为这还不够。风险预控是许多企业的必修课。“两权”抵押过程中风险预控应考虑以下因素。

首先是资产评估。如前所述，在不成熟的农村资产评估体系下，资产评估机构的评估结果如何能为信贷双方所接受？

第二是不可抗力。大多数农业和农村商业项目易受自然灾害的影响，很难预测和控制它们。

第三是商业风险。农村农民和其他市场主体市场意识低、把握能力差、判断失误。在农村地区，不时会有成堆的大葱、洋葱、卷心菜、萝卜等。在田里，田里和路边总是会腐烂，没人会在意。

第四是处置抵押品的风险。认为金融机构在“两权”抵押实施后遇到风险时可以处分抵押物的想法过于简单。农村地区不同于城市。农民的住房和土地经营权被拍卖，不仅会带来经济风险，还会带来社会风险。因此，“两权”抵押必须研究风险预控。

资产清算。也就是说，抵押给金融机构的质押品可以通过合法拍卖实现，这是金融机构风险管控的最后一道屏障。金融机构之所以愿意放贷、敢于放贷，是在充分评估贷款风险后做出的决定。与资产变现(质押)相比，至少有几个前端的“安全阀”，如贷款主体具有独立行动的能力，其信用档案无不良记录，贷款项目具有良好的盈利前景，以及各方或法人实体的经营能力和财务状况，均满足向客户贷款前的要求。

尽管如此，金融机构不会轻易放弃最后一个障碍，即资产的变现，这是由其行业特点决定的。事实上，贷款的供需双方都不愿意走“拍卖质押实现还款”的道路。然而，作为一种市场约束机制，实现质押的渠道必须畅通，否则贷款方之间的合同将成为一纸空文。在“两权”抵押中，还必须实现农村承包土地的经营权和农民住房的产权，从而对贷款人形成约束力，促进贷款人合理使用贷款，提高资金效率。

同时，有了实现质押的可能性，金融机构就可以安全顺利地放贷。然而，目前在实现“两权”方面还存在许多障碍。首先，缺乏交易平台；其次，买方市场尚未形成；第三，它是农民的基本保障。只有妥善解决这些问题，才能有效推进“两权”抵押。